[Xueqiu_KaErMei] 发言时段总结 - 2025-06-15 14:30

🤖 AI 总结

【核心观点】

博主认为REITs是具有吸引力的收息资产，特别是在当前投资时代，其更贴近收息资产的特性使其显得格外吸引。 ^[1]
博主认为香港REITs的资产质量相对更出色，但其在港股市场的反应力度和受关注程度却比国内REITs低。 ^[2]
国内REITs之所以火热，主要得益于国内债券市场利率下行及“资产荒”背景下，REITs作为高分红、中低风险资产的吸引力。 ^[3]
REITs（房地产投资信托基金）的本质是投资各类房地产资产（如商业、住宅、工业、基础设施），收入主要来源于租金，并受监管要求将绝大部分（普遍不低于90%）可分派收入分派给权益持有人。 ^[4]
通过实地考察领展房产基金（00823）旗下多个民生商场（如乐富、T Town、凤德、慈云山、TKO Gateway、黄大仙中心、隆亨商场），博主认为这些贴近居民生活的商场收入稳定，出租率高，其民生成分强的特性使其比甲级商场更有韧性，驳斥了香港商场末落的普遍印象。 ^[5]
香港整体零售额下降幅度（2024年-7%）未如市场想象中夸张，与前几年（2021/2022年）相比跌幅不大，且民生必需品（食品、消费品、药物及化妆品、超市等）零售额韧性明显，降幅远低于非必需品。 ^[6]
领展商户零售额同比仅下降3%，优于香港整体零售额下降7%，主要原因是其物业聚焦民生消费。 ^[7]
领展的零售租金收入稳定，2025年已达76.13亿港元，超越2019年水平，且大部分租金（67%来自商铺）来自商场内铺位及相关管理费用。 ^[8]
领展的租金对销售额占比平均仅约13%，远低于公认的健康范围（15-20%），表明其商户租金压力较小。 ^[9]
领展的整体空置率长期维持在2-3%的低位，表明其物业出租情况良好，特别是饮食类店铺更容易找到租客。 ^[10]
领展的总物业经营支出变化不大，即使在经历极端天气导致的维修后，成本控制仍然有效。 ^[11]
领展在香港以外的物业表现出色，国内物业租用率达96%，上海七宝商场开始贡献业绩，新加坡和澳洲物业租金调整达双位数且租用率接近100%。 ^[12]
REITs的派息不受非现金项目（如公平值变动）影响，其派息基准是“可分派总额”，因此即使账面利润亏损，仍能保持稳定的高股息分派，实现真正的收租收息。 ^[13]
领展的债务结构稳健，约67%为定息贷款，平均借贷成本约3.6%，且主要债务将于2026-2027年到期，预计届时利率可能下行。 ^[14]
香港HIBOR（银行同业拆息）的走低对REITs是利好，能直接降低企业的融资成本。 ^[15]
博主认为领展房产基金（00823）目前被低估，其总租金收入已远高于十年前，但市值却低很多，且股息率处于近十几年来的高位，其质量也优于内地REITs。 ^[16]
博主看好领展未来估值提升的催化剂，包括国内REITs热潮带动、收息资产选择性减少、香港REITs可能纳入港股通、新商场落成贡献收入以及利率下降带来的财务成本降低。 ^[17]
博主重申香港REITs资产质量更优，并对比内地消费REITs近年巨大的涨幅，暗示香港REITs存在被低估或市场反应不足的情况。 ^[18]
博主强调REITs的股息率能否维持，应关注其“可分派收入”，而非受公允价值变化等非现金项目影响的“利润”。 ^[19]
博主指出许多人误用甲级商场的标准来评判普通民生商场，导致对近民居的必要消费品商场（如领展旗下物业）的韧性存在错觉，而实地考察证明这类商场表现良好。 ^[20]

【其他提及】

国内中证REITs全收益已超10%，消费类REITs年内涨幅超15%，部分个股（如华安百联消费REITs、华夏首创奥莱REITs、嘉实物美消费REITs）上市至今涨幅达40-60%。 ^[21]
领展通过与600多份新租约（包括200个新品牌）的签订，以及在教育、福利及配套设施上的升级投入，旨在增加新鲜感、置换客群并带动新人流。 ^[22]
领展在街市类别的续租租金有所下调（约10%），以留存现有租户，但对整体利润影响有限。 ^[23]
香港地小车多，停车需求旺盛，使得停车场收入成为领展稳定的盈利来源。 ^[24]
博主提及$华安百联消费REIT(SH508002)$、$华夏首创奥莱REIT(SH508005)$、$嘉实物美消费REIT(SH508011)$等内地消费REITs。 ^[25]
博主期待领展房产基金（00823）未来能被纳入港股通，并提及领展已更改Logo，加入了REIT字眼元素。 ^[26]

【风险警告】

REITs的业务利润成长空间相对较低，主要依靠增加债务发展业务，且其收益容易受利率周期影响，加息会导致贷款成本增加从而影响最终收益。 ^[27]

【生活记录】

博主分享了其利用业余时间（下班后和周末）收集资料、研究数据、整合分析的投资习惯，并表示已完成年初设定的目标。 ^[28]
博主表达了通过分享分析让更多人了解REITs、共同学习成长的愿望。 ^[29]

引用来源

$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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来源：雪球App，作者：卡爾妹，（https://xueqiu.com/4852078852/338816021）回复@稳健007: 香港的REITs更出色，但再看看国内的REITs近二年的涨幅，都是消费，满面都是泪....$华安百联消费REIT(SH508002)$ $华夏首创奥莱REIT(SH508005)$ $嘉实物美消费REIT(SH508011)$//@稳健007:回复@卡爾妹:香港这些收息类资产发展时间更长，更合规。感觉国内reits还得经历很久查看对话@卡爾妹：专栏香港最大型的REITs$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...49分钟前 · 转发 1 · 讨论 16 · 赞 35

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回复@小可的投资: 股息率可不可维持看可分派收入,REITs最大的卖点就是可分派收入不以利润为基础,利润报表包括了公允值变化，REITs会排除非影响现金类的//@小可的投资:回复@卡爾妹:调研不耽误逛现价来说，近年平均股息率未来可维持吗？卡爾妹: $领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...

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来源：雪球App，作者：卡爾妹，（https://xueqiu.com/4852078852/338817380）回复@双目炯炯夏侯惇: ✧(≖ ◡ ≖✿)～带大家眼睛去旅行了。毕竟大家住的地方不同，很多人用会用看甲级商埸的眼光去看普通贴地商埸，所以会有种错觉都不行。其实如果是近民居的，必要消费品还是可以的。//@双目炯炯夏侯惇:回复@卡爾妹:这帖子太有价值了，直观的感受到了。查看对话@卡爾妹：专栏香港最大型的REITs$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...1小时前 · 转发 3 · 讨论 25 · 赞 49

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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来源：雪球App，作者：卡爾妹，（https://xueqiu.com/4852078852/338816021）回复@稳健007: 香港的REITs更出色，但再看看国内的REITs近二年的涨幅，都是消费，满面都是泪....$华安百联消费REIT(SH508002)$ $华夏首创奥莱REIT(SH508005)$ $嘉实物美消费REIT(SH508011)$//@稳健007:回复@卡爾妹:香港这些收息类资产发展时间更长，更合规。感觉国内reits还得经历很久查看对话@卡爾妹：专栏香港最大型的REITs$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...49分钟前 · 转发 1 · 讨论 16 · 赞 35

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来源：雪球App，作者：卡爾妹，（https://xueqiu.com/4852078852/338823292）回复@野望银河: 我也期待会有进的一天领展今年也改logo了，加上了REIT字眼的元素。希望71会有大礼包吧//@野望银河:回复@卡爾妹:啥时候进港股通啊查看对话@卡爾妹：专栏香港最大型的REITs$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...3小时前 · 转发 3 · 讨论 39 · 赞 84

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。国内REITs主流情况先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，比如下面涨得比较好的就有华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为房地产投资信托基金，简单来说穿透到底层就是买资产，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种房地产，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人这也是REITs最吸引的地方。不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人，用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？香港上市的REITs一共就十只，最为人知的应该就是领展了领展房产基金，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发！分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸这是一个大型的重点商埸之一这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。商埸环境：见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了环境不错的，一进去就见到很多食肆了再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间，家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间，超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间，电子产品及通讯服务6间当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸商埸环境：见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時行了一段路，终於见到T Town了！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜大概消费了几十块看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。商埸环境：见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。环境也就这样，一层完毕。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。上山途中的风景一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。商埸环境：见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸商埸環境：见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸这边也挺漂亮的，商埸也很大见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话，必需品的零售额韧性也很明显。总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。领展的商埸与甲级商埸稍有不同，其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份）可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。这个看公司营运战略。 5.8 空置率空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。下面是年报里的数据，整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。所以REITs比较简单，就真正的收租收息。可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。下图为早些年的趋势变化 9.估值整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少。股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。这可是真正的生息资产我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经港股通投（可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降（这个也正慢慢在发生）後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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回复@花醉五千客: 让多点人了解下什么是REITs也好，一起学习成长//@花醉五千客:回复@卡爾妹:这个分析好牛！点赞！卡爾妹: $领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...

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1.  **仔细阅读所有言论**，理解其核心观点、主要论据和情绪倾向。
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    *   a) **关联原文**：找到信息来源的最相关的那一篇博文，并记录其 `Link`。
    *   b) **添加标签**：在总结句子的开头，必须加上对应的分类标签。
4.  **如果言论中不包含任何明确的操作信号或风险警告**，请专注于提炼【核心观点】和【市场情绪】。
5.  **如果言论完全不涉及金融、投资或市场相关内容**，请将其整体内容归类为 **【生活记录】**，并简要概括其核心事件。
6.  **严格按照下面的JSON格式输出你的分析结果**：
    *   你的最终输出必须是一个严格的JSON对象。
    *   该对象必须只包含一个名为 "summary_points" 的键，其值为一个对象数组。
    *   数组中的每个元素都代表一个总结要点，且必须包含 "text" 和 "source_link" 两个键。

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**【要点格式模板】**
（你生成的 "text" 字符串必须严格遵循此格式）

*   **对于核心观点**: `【核心观点】[此处概括博主的整体市场情绪和核心投资逻辑]`
*   **对于操作信号**: `【操作信号】[买入/卖出] [标的: XXXX] (信心: 高/中/低) - 理由: [具体理由]`
*   **对于风险警告**: `【风险警告】[博主提到的具体风险点]`
*   **对于其他提及**: `【其他提及】[标的: YYYY] - [博主的简要看法]`
*   **对于生活记录**: `【生活记录】[此处概括博主分享的个人生活或非金融类事件]`

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这是待总结的博文列表：
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$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。 在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更出色。 国内REITs主流情况 先看看国内的REITs情况。根据Wind的数据，国内中证REITs的全收益已经超过10%了，目前最新达到15%的收益率。 再细分看的话，市政环保丶保租房及消费类REITs表现不错，其中消费类REITs年内涨幅超15%，最为受市场欢迎。 而从去年底开始，国内的REITs市埸就已经很火热，一推出就被抢疯，其中24年国内共有7支消费基础设施REITs上市，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%， 比如下面涨得比较好的就有 华安百联消费REITs，光是今年就涨了51% 华夏首创奥莱REITs，光是今年就涨了42% 嘉实物美消费REITs，光是今年就涨了43% 当中关於消费的REITs整体表现都很不错，整个指数涨了20%+，个股不少今年都涨了40%，如果以上市至今计，平均40~60% 什麽是 REITs 那麽REITs为什麽会那麽火呢？我认为主要是国内的债券市场利率中值向下叠加“资产荒”，REITs作为高分红，中低风险的资产存在吸引力。 REITs，又名为 房地产投资信托基金 ，简单来说穿透到底层就是买资产 ，REITs为资产证券化，投资人持有的就是相关资产的权益，其中包括各种 房地产 ，包括商业地产，办公楼，购物中心，酒店和其他收入产生型房地产，其收入来源主要是租金。 所以REITs需要穿透去背後是什麽资产，而这个很容易查到，REITs都是相对透明度较高的。 REITs主要又分为五大类别 商业地产REITs ：专注於经营商业地产(如办公楼丶购物中心和酒店)。 -收入主要来自租金和物业的增值 住宅地产REITs ：专注於经营住宅物业(如公寓大楼和多户住宅物业) -收入主要来自租金收益 工业地产REITs ：专注於经营工业地产(如仓库丶物流中心和工业用地) -收入主要来自租金收益和物业使用费 基础设施REITs ：专注於经营基础设施项目(如收费公路丶机场和港口) -收入主要来自使用费和租金收益 REITs可以提供稳定的被动收入和现金流，由於受监管要求，全球主流市场上市之REITs每年的分红比例，普遍不得低於可分派收入的90%，将收到的租金撇除营运开支（如水电费和员工薪金）後，绝大部分赚到的钱都分派给权益持有人 这也是REITs最吸引的地方。 不过要注意的是相对股票而言，我觉得REITs的业务利润成长空间会较上市公司低，因为大部份收入都会分红给权益持有人 ， 用於再投资的资金不多，只能依靠增加债务发展业务。不过一般REITs都是以租金收入为主，所以也会较稳定，做到生息资产，再者就是REITs挺受利率周期影响，REITs一般都会依靠贷款来发展业务，加息会导致贷款成本增加，影响最终实际收益。但相反减息周期，REITs也会较受惠。 香港的REITs- 领展房产基金 1.香港的REITs 这次最想聊的反正是香港的REITs，在港上市的REITs热度竟然不太高。特别是香港的商埸，给人一种印象香港的商埸开始末落了。但是现实又是不是这样呢？ 香港上市的REITs一共就十只 ，最为人知的应该就是领展了 领展房产基金 ，市值1000亿，其物业组合2410亿，其中分布75%在香港，约15%在国内，约10%在国外。持有130个香港物业，12个国内物业，12个国外物业。 这些与生活息息相关又同时变成了资产到底是怎麽样的呢？真真实实分享下～ 领展深度游！带你们看看香港的本地商埸，不是那种旅客甲级商埸，而是市民每天回家都会经过，晚上出去吃吃饭，消费的民生商埸，最真实的一面，最真实的本地商埸。 所谓读万卷书不如行万里路，於是我周游列区去看看！出发 ！ 分了几天实地去看看领展几个主要商埸考察一下，连很偏僻要上山的商埸也去看了 ，观察一下不同领展旗下商埸的出租情况及各地点的特色及人流情況。 虽然平时也会去某几个商埸，但这次抱着股票研究的精神去看，还真有点不一样✧(≖ ◡ ≖✿)，也没想到原本跟生活息息相关的居民商埸收入这麽高的 2.实地考察Start~ 2.1-乐富商埸 这是一个大型的重点商埸之一 这是领展旗下排名第1的物业，车位793个，商埸楼面面积36万平方，年度收入3.2亿，市埸估值约76亿的商埸。 商埸环境 ： 见下图，商埸附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有39座大厦，位於港铁站邻近，商埸属於大型级数，集生活，娱乐及美食於一圈的商埸 这商埸附近超多居屋的~~~ 位置相当近地铁站，你们可以理解大概一条街吧，就去到这个商埸了，附近还有巴士站，的士站 登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这就是领展在乐富的商埸了 环境不错的，一进去就见到很多食肆了 再向上走走见到一家大型新鲜感十足的超级市埸，叫生活创库 挺多元化，有点像Citysuper跟一田超市的感觉 之後我数了数那个店铺牌，不考虑店铺面积，以铺位数量来区分的话。大概143家店铺，大概8间代租 (5%)，2间正在装修中 (1.4%)，133间营运中(93%) 美食铺位37间，时装与配件32间，美容丶健康产品及个人护理26间， 家居用品及百货公司12间，礼品丶书籍及教育9间， 超级市场及便利店3间，银行及金融服务8间， 电子产品及通讯服务6间 当然有些铺位占地面积大有些少。从分类上拿个感觉吧。 2.2-T Town 领展旗下排名第2的物业，车位1177个，商埸楼面面积20万平方，度收入2.66亿，市埸估值56亿的商埸 商埸环境 ： 见下图，位於天水围，轻铁下车後5分钟路程，商埸属於大型级数，也是集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸附近包括公屋与居屋的至少37座（中低端消费群），再远一些有差不多58座的私人屋 附近真的挺多屋苑的，還有一個大型停車場，時租平日22元/小時,周末26元/小時 行了一段路，终於见到T Town了 ！这个商埸设计logo挺可爱，变了天own 进去商埸之後发现挺多人的，这个商埸给我的感觉就是装潢比甲级商埸是低一级，但是很有亲切感，就是我知道这里估计肯定有很多小店，好逛的小店✧(≖ ◡ ≖✿) 这个中庭位还挺多人，人流不错 上去到有酒楼，有些贴地的服饰店，还有生活用品，美妆店之类。我明明是来看商埸，但是逛逛下我也一不小心走进了美妆店买了些面膜 大概消费了几十块 看了一下指示牌，普遍的食店都是大型连锁品牌，并不是走贵价路线那种，连时装与配件都是很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌。 很少高尚的名牌店，主要都是一些贴地的品牌跟广为人知的大众品牌～ 2.3-凤德商埸 领展旗下排名第46的物业，车位487个，商埸楼面面积6.8万平方，度收入5700万，市埸估值13亿的商埸。 商埸环境 ： 见下图，其实这是我去慈云山商埸途中路过见到的 ，商埸属於小型级数，其实也不叫商埸，就是民区楼下生活圈买买菜，晚上吃吃饭的小商埸。附近差不多也有20座的公屋及居屋。 环境也就这样，一层完毕 。主要为食店，生活用品店跟药店，就很基层的消费跟生活饮食等的店铺。但是不要少看这类小商埸，年收入5000万的 ，主要是附近的居民都是靠这些小商场买东西，地理优势 2.4-慈云山中心 领展旗下排名第3的物业，车位940个，商埸楼面面积19万平方，度收入2.10亿，市埸估值44亿的商埸。 商埸环境 ： 见下图，这个商埸在山上面，而附近有大量居民居住，包括公屋与居屋的，大概算了下至少有40座大厦，如果再连远一点点的私人楼，接近100座以上，地理位置很好，同样集生活，娱乐及美食於一圈的商埸，商埸属於大型级数。 上山途中的风景 一路走呀走，走呀走，终於上到去了！！其实是可以坐车的，不过为了省钱，算了，走路上去 附近环境新楼旧楼都有点，不过一看就知附近的人都靠这个商埸购物消费了，因为附近就没比较大型点的商埸，地理优势 登登登！又是领展的商埸，进去的时候，就好像视察自己的物业✧(≖ ◡ ≖✿)，毕竟我有一点点点点股权，感觉好奇妙 普遍都租出的，不过我看到有些招租的店，主要在零售上，但整体的出租率ok的 之後发现一个招租中的店铺属於零售(Retail)类别 行完商埸後，顺便去看看领展街市的环境 里面很多元化，基本上与生活有关的都有，食肆呀，超市呀，服饰店呀，电子产品店，家居用品店，一站式的大型商圈 之後再看看食肆的指示牌，就能大概感觉商埸的级数，看了下里面主要都是大型连锁店，价钱也不贵，就是居民看到随时走进一家都没所谓的那种。有萨莉亚餐厅在，那价钱一定不会太离地，都是低端消费的食店 2.5-TKO Gateway 领展旗下排名第4的物业，车位623个，商埸楼面面积16万平方，度收入2.03亿，市埸估值43亿的商埸。 商埸环境 ： 见下图，这个商埸同样位於居民住的优惠地理位置。附近有8座公屋，11座居屋连同20座的私人屋苑，位置处於地铁站10分钟内的路程。 经过的路上见到都有私人屋苑~ 很快就见到这个商埸了！这个商埸的外观挺漂亮的，闪闪发光 进去後发现还挺多人在等吃晚餐，竟然要等位 再上去看，发现人流都挺多的，都在等饮料呀，等吃的 继续逛逛，发现了有家店放满鲜花，原来是新开张的食肆。挺不错，看来易手率容易，易租出。 再上去看，发现也有家店在装修中，原来是大型的连锁健身店。这个也很不错，可以带动新人流和吸引不同的消费群来消费。 再继续走，发现总会至少有一家知名的超级市埸在领展里面，一租就是全层了。 这个领展的商埸连个蓝图牌也有发光，我再看了下里面的店，果然，又是没有高贵的店，全部都是中低端消费，也符合地理优势，附近的公屋，居屋的人都能轻松消费。 2.6-黄大仙中心南,北馆 领展旗下排名第5跟第8的物业，车位合共1161个，商埸楼面面积合共28万平方，合共年度收入共3.3亿，市埸估值共73亿的二个商埸 商埸環境 ： 见下图，这个商埸地理位置超好，位置巴士站附近，一落车就到了。而且附近有大量的公屋，共约40座。而南馆跟北馆相隔了一个大车路。 登登登登登✧(≖ ◡ ≖✿)！这个是领展第5跟第8的商埸 看了下，铺位挺多，同样都是一些大众生活品牌，共约4层，其中二层可以经天桥通往旗下另一个商埸 之後就是连向北馆的天桥了，过去那边其实就是早前极端天气出现水淹可以撑船仔需翻新的那个商埸 这边也挺漂亮的，商埸也很大 见到有推广app ，发现近年商埸都开始和app连系起来，产生协同效应，做会员有礼品送，换积分等，加速消费。 之後走呀走，发出出租率都很高，有一间正在装修中，原来是大型连锁食肆，而且已在出租了在装修阶段 再往上走，发现有一家店也在装修，再走前看看是什麽。原来是健身铺，我发现近年好多健身店都进驻商埸，这可能也是一个新趋势。 之後落到地面，见到食肆人流尚可，有不少人在排队等位 离开见到外面也有小小翻新工程，优化商埸 2.7-隆亨商埸 这个只是路过，刚好有一天探附近的朋友，所以就去了，附近就是纯住宅的地方，正常不会去，也就是居民住的商埸仔。所以总有一间领展商埸在附近 查了下，这是领展旗下排名第56的物业，车位440个，商埸楼面面积6.4万平方，度收入3.2亿，市值估值76亿的商埸 排名56, 楼面面积6万4平方，年度收入5400万，市值11亿的商埸 其实领展大部份的商埸都很贴地，而且附近聚集很多居民，进驻的品牌亦并非一线的高端名牌，比较有生活黏性。 回到数据~ ~~~~~~~~~ 3.香港零售额 香港去年整体的商户零售额增长是下降的，大概降7%。但我查了下相关数据，其实零售额下降没有大家没想像中夸张，主要因为23年初通关的基数较高。如果零售额跟早些年21年跟22年比，也没太多的跌幅。(而且早些年，香港是有派发消费券的情况的下实现的)，所以去年整体其实也没想像中差。当然不同的地区街铺会出不同情况，视符地区，人口，消费人群的分布，街铺的可能会弱点。 香港的年度总零售额如下： 21年: 约3529亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年：约3499亿 (同比-0.85%) 23年：约4066亿 (同比+16%) 24年：约3767亿 (同比-7%;) 但24年同比22年+8%，同比21年+6.7% 再细分类别，如果针对民生成份较高的类别（看黄色），比如食品，消费品，药物及化妆品，超级市埸等，其实并没有没下降太多。 4.必需品vs非必需品 按照今年一季度(25年1-3月的数据)，按生活必需品跟非必需品去区分的话， 必需品的零售额韧性也很明显。 总零售总额为-5.2%，而必需品总额只有-0.8% ，非必需品总额下降-12.6% 因为6月初刚好出了4月的零售数据，於是我又把1-4月的数据再比一下。 香港的1-4月总零售额如下： 21年1-4月: 约1167亿 ( 20年特殊年度,不比较) 22年1-4月：约1130亿 (同比-3%) 23年1-4月：约1354亿 (同比+21%) 24年1-4月：约1310亿 (同比-5%) 25年1-4月：约1237亿 (同比-5% ) 发现其实降得比较厉害的类别为贵重礼品，汽车类别等大型消费。这里消费金额比较高。电器类早些年有消费券，所以基数较高，近二年没太大出入变化。服装。 而整体食品类，超市类，药品及化装品，连同未分类之消费品类累计同比去年其实还行，部份有增加减，整体持平。 5.领展数据 5.1商户销售额 而领展的商埸跟甲级商埸有点不同，包括其地理优势，商铺定位，营运差异，其实比想像中有韧性，虽然整个市埸的零售价为-7%，但领展商户零售额同比只有-3%，主要是因为民生成份较多。 如果细分类别，饮食优於整体，维持正值，但是超级市埸及食品比整体差。我自己怀疑跟街市环境升级有关（因为我去看的时候，虽然逛得比较舒服跟环境也较漂亮，但是卖的东西会贵一点点），一般零售也优於整体，但还是倒退，这个与大环境也有关，不过优於整体就好，而一般零售估计部份类别租务铺拖後腿。 5.2 零售租金 领展的香港商埸租金主要分为六大类别，商铺，街市，教育，商埸营运及管理费等 19~24年的零售租金收入平均为70亿左右 按照24年的租金收入，首三大类其中商铺占了租金收入67%，街市占了租金收入14%，管理费（风火水电及广告等）占了14%，还有5%为其他。 19~24年的零售租金收入 19年：70.32亿，20年：72.22亿，21年：69.00亿； 22年：70.89亿；23年：73.41亿，24年：75.05亿， 25年：76.13亿 这块可以看到收入部份，领展主要集中在民生的商埸，收入其实很稳的。最新的收入已经超越19年了。 而从租金的分布，67%来自商铺，14%来自街市，15%来自管理费等，其他4%来自其他。大部份的租金都是来自商埸内的铺位及相关的风火水电管理费。 5.3 每月租金分布 铺位出租占整体租金85%。还有15%为其他附加收费租金。 以下的租金不包括管理费丶空调服务收费丶宣传费及杂项收益，就单纯铺位出租的租金 领展的每月租金分布，零售与贵重物品的占比不高，所以表现优於整体零售表现。 领展主打都是与生活息息相关的铺，其中与民生有关的每月租金占了接近83%，而零售类（其他）大概为约16%，教育类占约1%。 5.4 出租面积 商铺并不代表全部都为零售类别，一般会分几大类别，F&B(饮食类)，Retail(零售类)，Gym(健室类)，Lifestyle Service(生活服务类)，Education(教育类)。 领展的商埸与甲级商埸稍有不同， 其中与民生有关(黄色)的出租面积占了接近70% ，包括饮食，超市，街市，服务及医疗。 而零售类（其他）大概为约23%，教育类占约7%。 *其他指包括服装丶百货公司丶电器及家居用品丶光学产品丶书籍及文仪用品丶报纸以及休闲娱乐。 下面是领展近几年的的出租面积分布 5.5 领展商埸的零售增长及租金对零售额的占比 整体来看领展商埸的总零售额增长变化不多，最新年度轻微倒退，但是相对香港的大环境来说仍然优於香港的零售额。 查了下AI，普遍租金对销售额的占比15~20%为健康范围，超出20%时商户就有压力，而领展的租金对销售额占比大概平均只有13%。我觉得作为民生商埸，也不算太高。 5.6 零售额变化及租客的租金成本占比 从年报中，领展有公布三大类别之零售额变化及租客的租金成本占比。 饮食的租金成本占比为13% ，超市及食品的租金成本为12%。一般零售为14%。街市应该归类到食品类，这块确实有点吃力，近几年不怎麽增长，但估计是租金在上一轮续租里有增加，所以成本占比由10.4%到12.1%（回到19-22年水平），所以续租租金可以看到，为留存现有租户，最新租金有调整（後面再看）。 饮食的租金成本跟一般零售的租金成本占比最新水平比20年前低，属於中等水平，但由於近年增长也乏力，所以公司在租金上作了微调整（看下一部份） 可能领展也意识到这个问题，近二年起签了超过600份新租约，其中包括200个新的品牌。加入新的品牌可以增加新鲜感，置换客人群，带动新人流。另外，在教育，福利及配套设施上。这里领展是加租的。 这也是近年很多新商埸的趋势，留意到有些商埸会升级公园，增加儿童教育类别上，带动协同效应。这个战略估计会有点成效，因为听一些有孩子的父母的消费模式，有了小朋友就一定以小朋友为核心，之後带小朋友去商埸基本上会待上一整天，除了补习，参考兴趣班，因为等待小朋友，会在商埸吃东西，消费等。 5.7 续租租金 续租指与现有租约的商户再谈的租金。租金的传递也有带有济段性。 这里涉及到二件事 1.如果不续租的代价就是重置成本，时间由找新租客到租客进埸装修期间的空置损失。当然如果新租客的承受租金能力上升，那麽新租金比现有租金高，则可能可以覆盖重置成本，如果租金持平或者下降的话，就不能了。 不过普遍商埸更倾向於与现有租客续租。 从年报看，这里情况倒也很鲜明，跟前面所提及的铺店营收增长有关。街市的续租调整最多，为降10%（从收入增长来看倒是可以理解），不过从租金的分布来看，大概只影响整体1.3%利润 (85%的租金收入 x 17.4%的街市占比 x 0.902的调整 =1.3%) 2. 如果换新租客。新品牌可能可以为商埸带来新的人流,我看有些商埸换了些新品牌进驻後，人流夸张得很。 这个看公司营运战略。 5.8 空置率 空置率大概一直维持在2~3%，其实很不错。去过了几个地方，一个很大的感受度，正在招租的吉铺大多数是零售比较多（还没找到租客的），而记得有几间商埸在装修中的店普遍为饮食。饮食普遍更容易找到租客，很快也可以再租出，不过代价就是换手时的空置（以我了解，食店装修期平均约1~1.5个月）。 去考察的几个商埸每层也逛了一圈，普遍都租出的，出租率其实还不错。 下面是年报里的数据， 整体的租用率其实蛮稳定 5.9 物业营运支出 这里面分为六大类，占比最多的为物业管理人费用，就是在商埸前线的员工，这块同比有所上涨（这与通胀跟工资有关，无办法）。而员工成本控制还行 至於维修及保养，倒是不错，去年受到极端天气导致一次性维修，也就是那个黄大仙北馆，所以特别高，但最新财季就回到常态了。 整体来说，总物业经营支出变化不大，控制得其实还可以。 5.10 停车埸收入 关於香港的停车埸收入了，香港有个特式就是地小车多。平常有时周末出街看到超多人等待泊车，所以这一个板块收入还是很好赚的。 特别是香港的抄牌是不限制次数的，泊街很危险，所以很多人都会等车埸位置。不过我没有 ，买不起，所以这块说不准 6.香港区以外的地方 国内租金持平，租用率达96%，上海七宝商埸开始贡献业绩。 新加坡的业绩好像最出色，租金调整达到双位数，租用率接近100% 澳洲的也有上调租金，租用率也达99% 7. 关於REITs的派息 这个也是REITs比较特别的地方，领展的魅力。 REITs不能拿上市公司的概念来比。 一般来说，上市公司派息是以最终利润来进行分派，更容易受到非现金类影响，而REITs派息会排除不影响现金项目，所以很常看到虽然利润是亏损，但是分派股息很好 。原因是利润的表示常包括了公平值变动的调整，但是REITs会把不影响现金类的调整排除，也就是与现金无关的数字还原，并倒计回去作派息基准。 所以REITs比较简单，就真正的收租收息。 可以参考下图看看，我研究了一下年报上的数字，公平值变动及一系列亏损（灰色）从利润表上是负值的，最後得出持有人应占溢利。但是利润表与现金流量有一点点差异，在可分派总额时，会把一系列的数据对冲销掉（灰色）去得出可分派总额。 可以看到从20年到25年，可分派总额都是没有减少的。 所以简单看财经app上的公司数据看到持有应占溢利很差，这样看REITs是不对的。 REITs更贴近债券的形式，穿透到底层资产，真正的收息。 8.债务情况 在不考虑利率掉期，目前大概67%比例定息，33%比例浮息。银行贷款大概占了64%，而一半多点为人民币借贷，相比对早2年的币种，港元借贷少了很多。 普遍债务为26~27年到期，到时候差不多又降息了。而目前的平均借贷成本大概为3.6% 利率掉期的问题 参照早些年的年报提及到，利率上升/下降100个基点，大概影响1亿的利润。 香港的HIBOR(银行同业拆息) 最近香港的HIBOR走低，差不多回到22年的水平，原因可能是有很多资金流入香港，另外金管局的行为也注入了港元的流动性，导致同业拆息下降。 而HIBOR的变化会直接影响到企业的融资成本，当HIBOR下降时，企业的融资成本会降低，贷款成本下降，这对REITs也是利好。 下图为早些年的趋势变化 9.估值 整体上领展25年的香港租金情况可能会偏弱，因为滞後性的原故。但是海外的还不错，上海七宝商埸的营运入帐，新加坡的商埸强劲及澳洲商埸的表现也不错 。而且最新的总租金收入水平比起十年前远要高很多，差不多回到十年前的估值水平，但是十年内优化了不少资产。 香港的REITs估值我认为远比国内的REITs估值还要低。比如领展的整体估值来说，12至19年的租金收入持续稳增长，带动公司的市值连续向上，後来租金的停济及大环境变化，导致市值向下，但19年後也多了国内跟海外的租金收入去保持增长性，这块没有体现到估值上。 而整体的综合租金收入比早几年还要高，但是市值却低不少 。 股息亦是近10几年来相对较高的位置，一来是收入端稳，股息支付率高及维持，另外就是股价跌了下来。 这与国内的REITS估值水平有很大差异，但香港的REITs质量绝对更优秀 我也想过一个问题，12年起至到19年市值一路走高，为什麽19年後股价走下坡，一来与大环境有关，另外也跟加息周期影响，再加上消费模式的变化，导致出现这现象。 但是作为一个基层民生的商埸，看完所有资料跟实地感受後，我觉得所谓的影响被过度放大。影响多少是有些，但没市埸想像中大。 这可是真正的生息资产 我觉得在未来会在以下几个途径里产生化学作用导致估值得以提升。 1.国内REITs火起来带动下(这个已经在发生) 2.规模以上收息的资产可选性愈来愈少 (这个也在发生) 3.香港REITs放开，可经 港股通 投 （可能会发生，也可能不会发生） 4.新商场落成，贡献新收入/现有商埸改做，增加可租出面积(这个需要较中长时间及视符决策) 5.利率下降，公司的财务成本端下降 （这个也正慢慢在发生） 後记：平常我就是这样，利用上班以外平常晚上吃完饭的时间，周末玩乐的时间，都抽起一点点，用来搜集资料，研究数据，整合分析，总会有一点点得着。花了一段时间终於完成了。年初定下的目标，实现～

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来源：雪球App，作者： 卡爾妹，（https://xueqiu.com/4852078852/338816021）回复@稳健007: 香港的REITs更出色，但再看看国内的REITs近二年的涨幅，都是消费，满面都是泪....$华安百联消费REIT(SH508002)$ $华夏首创奥莱REIT(SH508005)$ $嘉实物美消费REIT(SH508011)$//@稳健007:回复@卡爾妹:香港这些收息类资产发展时间更长，更合规。感觉国内reits还得经历很久查看对话@卡爾妹：专栏香港最大型的REITs$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...49分钟前 · 转发 1 · 讨论 16 · 赞 35

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回复@小可的投资: 股息率可不可维持看可分派收入,REITs最大的卖点就是可分派收入不以利润为基础,利润报表包括了公允值变化，REITs会排除非影响现金类的//@小可的投资:回复@卡爾妹:调研不耽误逛现价来说，近年平均股息率未来可维持吗？卡爾妹: $领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...

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来源：雪球App，作者： 卡爾妹，（https://xueqiu.com/4852078852/338817380）回复@双目炯炯夏侯惇: ✧(≖ ◡ ≖✿)～带大家眼睛去旅行了。毕竟大家住的地方不同，很多人用会用看甲级商埸的眼光去看普通贴地商埸，所以会有种错觉都不行。其实如果是近民居的，必要消费品还是可以的。//@双目炯炯夏侯惇:回复@卡爾妹:这帖子太有价值了，直观的感受到了。查看对话@卡爾妹：专栏香港最大型的REITs$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...1小时前 · 转发 3 · 讨论 25 · 赞 49

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来源：雪球App，作者： 卡爾妹，（https://xueqiu.com/4852078852/338823292）回复@野望银河: 我也期待会有进的一天领展今年也改logo了，加上了REIT字眼的元素。希望71会有大礼包吧//@野望银河:回复@卡爾妹:啥时候进港股通啊查看对话@卡爾妹：专栏香港最大型的REITs$领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...3小时前 · 转发 3 · 讨论 39 · 赞 84

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回复@花醉五千客: 让多点人了解下什么是REITs也好，一起学习成长//@花醉五千客:回复@卡爾妹:这个分析好牛！点赞！卡爾妹: $领展房产基金(00823)$ 初次了解REITs是在去年，本来我也不太了解是什麽东西，慢慢去了解去查，发现了REITs更贴近收息资产。在这个投资时代，REITs就显得格外吸引了。不过可能主流对於REITs的理解不太深，特别在港股，所以香港REITs的反应力度比国内的还要低，但是香港的REITs资产相对来说更...
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      "text": "【核心观点】博主认为REITs是具有吸引力的收息资产，特别是在当前投资时代，其更贴近收息资产的特性使其显得格外吸引。",
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      "text": "【核心观点】博主认为香港REITs的资产质量相对更出色，但其在港股市场的反应力度和受关注程度却比国内REITs低。",
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      "text": "【其他提及】国内中证REITs全收益已超10%，消费类REITs年内涨幅超15%，部分个股（如华安百联消费REITs、华夏首创奥莱REITs、嘉实物美消费REITs）上市至今涨幅达40-60%。",
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      "text": "【核心观点】国内REITs之所以火热，主要得益于国内债券市场利率下行及“资产荒”背景下，REITs作为高分红、中低风险资产的吸引力。",
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      "text": "【核心观点】REITs（房地产投资信托基金）的本质是投资各类房地产资产（如商业、住宅、工业、基础设施），收入主要来源于租金，并受监管要求将绝大部分（普遍不低于90%）可分派收入分派给权益持有人。",
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      "text": "【风险警告】REITs的业务利润成长空间相对较低，主要依靠增加债务发展业务，且其收益容易受利率周期影响，加息会导致贷款成本增加从而影响最终收益。",
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      "text": "【核心观点】通过实地考察领展房产基金（00823）旗下多个民生商场（如乐富、T Town、凤德、慈云山、TKO Gateway、黄大仙中心、隆亨商场），博主认为这些贴近居民生活的商场收入稳定，出租率高，其民生成分强的特性使其比甲级商场更有韧性，驳斥了香港商场末落的普遍印象。",
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      "text": "【核心观点】香港整体零售额下降幅度（2024年-7%）未如市场想象中夸张，与前几年（2021/2022年）相比跌幅不大，且民生必需品（食品、消费品、药物及化妆品、超市等）零售额韧性明显，降幅远低于非必需品。",
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      "text": "【核心观点】领展商户零售额同比仅下降3%，优于香港整体零售额下降7%，主要原因是其物业聚焦民生消费。",
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      "text": "【核心观点】领展的零售租金收入稳定，2025年已达76.13亿港元，超越2019年水平，且大部分租金（67%来自商铺）来自商场内铺位及相关管理费用。",
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      "text": "【核心观点】领展的租金对销售额占比平均仅约13%，远低于公认的健康范围（15-20%），表明其商户租金压力较小。",
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      "text": "【其他提及】领展通过与600多份新租约（包括200个新品牌）的签订，以及在教育、福利及配套设施上的升级投入，旨在增加新鲜感、置换客群并带动新人流。",
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      "text": "【其他提及】领展在街市类别的续租租金有所下调（约10%），以留存现有租户，但对整体利润影响有限。",
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      "text": "【核心观点】领展的整体空置率长期维持在2-3%的低位，表明其物业出租情况良好，特别是饮食类店铺更容易找到租客。",
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      "text": "【核心观点】领展的总物业经营支出变化不大，即使在经历极端天气导致的维修后，成本控制仍然有效。",
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      "text": "【其他提及】香港地小车多，停车需求旺盛，使得停车场收入成为领展稳定的盈利来源。",
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      "text": "【核心观点】领展在香港以外的物业表现出色，国内物业租用率达96%，上海七宝商场开始贡献业绩，新加坡和澳洲物业租金调整达双位数且租用率接近100%。",
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      "text": "【核心观点】REITs的派息不受非现金项目（如公平值变动）影响，其派息基准是“可分派总额”，因此即使账面利润亏损，仍能保持稳定的高股息分派，实现真正的收租收息。",
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      "text": "【核心观点】领展的债务结构稳健，约67%为定息贷款，平均借贷成本约3.6%，且主要债务将于2026-2027年到期，预计届时利率可能下行。",
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      "text": "【核心观点】香港HIBOR（银行同业拆息）的走低对REITs是利好，能直接降低企业的融资成本。",
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      "text": "【核心观点】博主认为领展房产基金（00823）目前被低估，其总租金收入已远高于十年前，但市值却低很多，且股息率处于近十几年来的高位，其质量也优于内地REITs。",
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      "text": "【核心观点】博主看好领展未来估值提升的催化剂，包括国内REITs热潮带动、收息资产选择性减少、香港REITs可能纳入港股通、新商场落成贡献收入以及利率下降带来的财务成本降低。",
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      "text": "【生活记录】博主分享了其利用业余时间（下班后和周末）收集资料、研究数据、整合分析的投资习惯，并表示已完成年初设定的目标。",
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      "text": "【核心观点】博主重申香港REITs资产质量更优，并对比内地消费REITs近年巨大的涨幅，暗示香港REITs存在被低估或市场反应不足的情况。",
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    {
      "text": "【其他提及】博主提及$华安百联消费REIT(SH508002)$、$华夏首创奥莱REIT(SH508005)$、$嘉实物美消费REIT(SH508011)$等内地消费REITs。",
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      "text": "【核心观点】博主强调REITs的股息率能否维持，应关注其“可分派收入”，而非受公允价值变化等非现金项目影响的“利润”。",
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      "text": "【核心观点】博主指出许多人误用甲级商场的标准来评判普通民生商场，导致对近民居的必要消费品商场（如领展旗下物业）的韧性存在错觉，而实地考察证明这类商场表现良好。",
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      "text": "【其他提及】博主期待领展房产基金（00823）未来能被纳入港股通，并提及领展已更改Logo，加入了REIT字眼元素。",
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